將一塊事業(yè)單位的劃撥用地變更到其下屬的企業(yè)名下,同時非經(jīng)改經(jīng)營用地.需要如何辦理,繳納哪些費用.

如果是事業(yè)單位用地，依法不能以劃撥的方式變更到其下屬的企業(yè)名下進行建設(shè)用地。

要辦理合法的占地手續(xù)，應(yīng)到土地部門申請，將該土地轉(zhuǎn)到土地市場，進行掛牌拍賣，交納相關(guān)費用，合法取得用地手續(xù)，然后辦理相關(guān)的規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，這樣才可以辦理相關(guān)的手續(xù)。

現(xiàn)在，如果即成事實，應(yīng)接受土地部門和建設(shè)部門處罰，然后補辦相關(guān)手續(xù)，辦理房產(chǎn)和用地手續(xù)即可。

非常感謝你的幫助，再麻煩您下，“將該土地轉(zhuǎn)到土地市場，進行掛牌拍賣，交納相關(guān)費用”需要繳納什么費用？

需要交納的稅費有，土地增值稅、土地出讓金等。

本回答由提問者推薦

公司已經(jīng)把政府劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人了,公司破產(chǎn)了,土地使用權(quán)還是公司的？

***種意見認為：不應(yīng)將該國有劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財產(chǎn)。理由是：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條***款第（四）項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可予以收回，并依法處置。另外，根據(jù)***高人民法院發(fā)布的《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。因此，制衣有限公司的國有劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，可由出資人收回；出資人服裝集團公司對制衣有限公司的出資（土地使用權(quán)，作價300萬元）視為出資不到位，不到位的部分為制衣有限公司的破產(chǎn)債權(quán)，由破產(chǎn)清算組負責向出資人清收。

第二種意見認為：應(yīng)將該國有劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財產(chǎn)。理由是：我國土地管理法、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及公司法均未規(guī)定不可以國有劃撥土地使用權(quán)對外出資設(shè)立新的公司。因此，服裝集團公司以國有劃撥土地使用權(quán)出資并未違反法律規(guī)定，且土地行政管理部門已為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權(quán)證。三股東在設(shè)立制衣有限公司的過程中并沒有違反法律規(guī)定的地方。經(jīng)會計師事務(wù)所驗資，三股東的出資均已到位，制衣有限公司經(jīng)工商行政管理部門核準成立，制衣有限公司的資產(chǎn)具有公示的效力，破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人有理由相信該土地使用權(quán)為制衣有限公司所享有。如果以該土地使用權(quán)為國有劃撥土地使用權(quán)為由，由出資人收回，不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，將對債權(quán)人不公平。

筆者同意第二種意見。

2003年4月16日，***高人民法院發(fā)布的《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》第2條規(guī)定：“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應(yīng)認定無效。如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認定抵押有效。”照此推理，只要履行了法定手續(xù)并經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準，在以國有劃撥土地使用權(quán)對外出資成立的公司破產(chǎn)時，該國有劃撥土地使用權(quán)也可列入破產(chǎn)財產(chǎn)。法律不禁止以國有劃撥土地使用權(quán)出資設(shè)立公司，制衣有限公司在設(shè)立的過程中又無任何違法之處，土地行政管理部門又為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權(quán)證。因此，服裝集團公司以國有劃撥土地使用權(quán)出資設(shè)立制衣有限公司的行為是履行了法定手續(xù)并經(jīng)土地行政管理部門同意的。該批復第2條同時又規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權(quán)出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)?！闭沾耍绻麅H是因為該土地使用權(quán)未繳納土地出讓金而導致無權(quán)處分，那么可由破產(chǎn)清算組以該土地使用權(quán)折價或者拍賣、變賣所得價款優(yōu)先繳納相當于該土地使用權(quán)出讓金的款項，剩余部分按破產(chǎn)財產(chǎn)進行分配。這樣，既可維護債權(quán)人的利益不受侵犯，又可保證國家的利益不受損失。

請教：企業(yè)改制中的劃撥土地出資問題

劃撥地屬于B企業(yè)，B企業(yè)改制，應(yīng)先辦理土地處置方案，確定應(yīng)繳納的出讓金，在B企業(yè)改制后，由成立的新公司繳納。改制評估，因已取得土地處置方案，所以可以納入資產(chǎn)評估范圍。

公司改制更名劃撥土地是否要補地價，要補，如何計算

土地估價基本方法土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。(一)市場比較法市場比較法是土地估價中***基本、***常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格?；竟剑簐d=vb x a x b x d x evd—待估宗地的價格vb—比較實例宗地價格a—待估宗地情況指數(shù) / 比較實例宗地情況指數(shù) = 正常情況指數(shù) / 比較實例宗地情況指數(shù)b—待估宗地估價期日地價指數(shù) / 比較實例宗地交易日期地價指數(shù)d—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) / 比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)e—待估宗地個別因素條件指數(shù) / 比較實例宗地個別因素條件指數(shù)歸結(jié)起來看，這種方法是在兩個可比的土地商品之間按照它們的情況指數(shù)、價格指數(shù)、區(qū)域因素和個別因素的比值來確定待估地的價值。(二)收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價?；竟剑和恋厥找鏋闊o限年期v= a / rv —土地收益價格a —土地純收益(地租)r —土地還原利率(三)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重?；竟剑旱貎r= 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益(四)剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價;(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價;(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價;(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價?；竟剑簐 = a - ( b + c )v—待估土地的價格a—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;b —整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;c—開發(fā)上合理利潤對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為：土地價格 = 房屋于其總售價 - 建筑費用 - 專業(yè)費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發(fā)商利潤(五)基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。土地價格是為購買獲取土地預期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權(quán)價格評估時，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價的影響。劃撥土地使用權(quán)可依法進行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。***終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。市場比較法?？梢灶A見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。用出讓土地使用權(quán)價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。

企行公司主營業(yè)務(wù)： 公司注冊、公司變更、代理記賬、涉稅處理、公司轉(zhuǎn)讓、公司注銷、公司戶車牌轉(zhuǎn)讓，投資/資產(chǎn)/基金類公司轉(zhuǎn)讓， 免費咨詢電話：400-006-0010