將一塊事業單位的劃撥用地變更到其下屬的企業名下,同時非經改經營用地.需要如何辦理,繳納哪些費用.

如果是事業單位用地，依法不能以劃撥的方式變更到其下屬的企業名下進行建設用地。

要辦理合法的占地手續，應到土地部門申請，將該土地轉到土地市場，進行掛牌拍賣，交納相關費用，合法取得用地手續，然后辦理相關的規劃和建設手續，這樣才可以辦理相關的手續。

現在，如果即成事實，應接受土地部門和建設部門處罰，然后補辦相關手續，辦理房產和用地手續即可。

非常感謝你的幫助，再麻煩您下，“將該土地轉到土地市場，進行掛牌拍賣，交納相關費用”需要繳納什么費用？

需要交納的稅費有，土地增值稅、土地出讓金等。

本回答由提問者推薦

公司已經把政府劃撥土地使用權轉讓給他人了,公司破產了,土地使用權還是公司的？

***種意見認為：不應將該國有劃撥土地使用權列入破產財產。理由是：根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條***款第（四）項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可予以收回，并依法處置。另外，根據***高人民法院發布的《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產。因此，制衣有限公司的國有劃撥土地使用權不屬于破產財產，可由出資人收回；出資人服裝集團公司對制衣有限公司的出資（土地使用權，作價300萬元）視為出資不到位，不到位的部分為制衣有限公司的破產債權，由破產清算組負責向出資人清收。

第二種意見認為：應將該國有劃撥土地使用權列入破產財產。理由是：我國土地管理法、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及公司法均未規定不可以國有劃撥土地使用權對外出資設立新的公司。因此，服裝集團公司以國有劃撥土地使用權出資并未違反法律規定，且土地行政管理部門已為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權證。三股東在設立制衣有限公司的過程中并沒有違反法律規定的地方。經會計師事務所驗資，三股東的出資均已到位，制衣有限公司經工商行政管理部門核準成立，制衣有限公司的資產具有公示的效力，破產企業的債權人有理由相信該土地使用權為制衣有限公司所享有。如果以該土地使用權為國有劃撥土地使用權為由，由出資人收回，不列入破產財產，將對債權人不公平。

筆者同意第二種意見。

2003年4月16日，***高人民法院發布的《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》第2條規定：“企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定無效。如果企業對以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押時，履行了法定的審批手續，并依法辦理了抵押登記，應認定抵押有效。”照此推理，只要履行了法定手續并經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準，在以國有劃撥土地使用權對外出資成立的公司破產時，該國有劃撥土地使用權也可列入破產財產。法律不禁止以國有劃撥土地使用權出資設立公司，制衣有限公司在設立的過程中又無任何違法之處，土地行政管理部門又為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權證。因此，服裝集團公司以國有劃撥土地使用權出資設立制衣有限公司的行為是履行了法定手續并經土地行政管理部門同意的。該批復第2條同時又規定：“根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優先受償權。”照此，如果僅是因為該土地使用權未繳納土地出讓金而導致無權處分，那么可由破產清算組以該土地使用權折價或者拍賣、變賣所得價款優先繳納相當于該土地使用權出讓金的款項，剩余部分按破產財產進行分配。這樣，既可維護債權人的利益不受侵犯，又可保證國家的利益不受損失。

請教：企業改制中的劃撥土地出資問題

劃撥地屬于B企業，B企業改制，應先辦理土地處置方案，確定應繳納的出讓金，在B企業改制后，由成立的新公司繳納。改制評估，因已取得土地處置方案，所以可以納入資產評估范圍。

公司改制更名劃撥土地是否要補地價，要補，如何計算

土地估價基本方法土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。(一)市場比較法市場比較法是土地估價中***基本、***常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。基本公式：vd=vb x a x b x d x evd—待估宗地的價格vb—比較實例宗地價格a—待估宗地情況指數 / 比較實例宗地情況指數 = 正常情況指數 / 比較實例宗地情況指數b—待估宗地估價期日地價指數 / 比較實例宗地交易日期地價指數d—待估宗地區域因素條件指數 / 比較實例宗地區域因素條件指數e—待估宗地個別因素條件指數 / 比較實例宗地個別因素條件指數歸結起來看，這種方法是在兩個可比的土地商品之間按照它們的情況指數、價格指數、區域因素和個別因素的比值來確定待估地的價值。(二)收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等于其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產的估價。基本公式：土地收益為無限年期v= a / rv —土地收益價格a —土地純收益(地租)r —土地還原利率(三)成本逼近法成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。基本公式：地價= 土地取得費 + 土地開發費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益(四)剩余法剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。剩余法主要應用于有開發價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發的地的估價;(2)待拆遷改造在開發房地產的估價;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數即為地價。基本公式：v = a - ( b + c )v—待估土地的價格a—總開發價值或開發完成后的不動產總價值;b —整個開發項目的開發成本;c—開發上合理利潤對于房地產開發項目，其具體公式為：土地價格 = 房屋于其總售價 - 建筑費用 - 專業費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發商利潤(五)基準地價系數修正法基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規定，因此，可通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。***終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

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